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酒店估价中关键技术参数的确定

1、成本法估价中关键技术参数的确定

(1)、土地取得成本的确定
土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下,土地取得成本一般包括购置土地价款和应缴纳的税金(如契税和交易手续费)。在求取土地取得成本时,通常采取市场比较法、基准地价修正法等方法来求取。

(2)、开发成本的确定
开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费,在估价中,一般根据估价对象建筑物的结构类型,参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算,并参考近期同类型建筑物的结算价格,综合考虑后确定建筑物的建造成本。

(3)、利润率的确定
开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。其计算公式如下:
开发利润=(土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用)×利润率。

在目前国内的房地产市场,房地产价格一般会显著高于其投资成本,高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中,确定利润率时,应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高,反之,则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。
酒店评估费用
据此,对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店,由于在市场上很少有整体买卖交易案例,且所在地理位置往往极佳,在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益,对于市场价值的求取,因估价对象为收益性房地产,在基本评估方法的选择上只有收益法适合,故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少,市场比较法尚不具备使用条件,难于选择市场法进行价值评估,而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价,只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。
酒店评估费用
收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时点。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、不同用途土地使用权限定的剩余使用年限和合同约定的期限等基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。
酒店评估费用
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