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星级酒店评估思路及估价方法的选择:

根据《房地产估价规范》,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。

据此,对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店,由于在市场上很少有整体买卖交易案例,且所在地理位置往往极佳,在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益,对于市场价值的求取,因估价对象为收益性房地产,在基本评估方法的选择上只有收益法适合,故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少,市场比较法尚不具备使用条件,难于选择市场法进行价值评估,而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价,只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
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持续发展:通过管理的标准化、数据化,实现由经验决策向数据决策的转移,事后补救向事前防范、事中控制的转移,从而保持经营的持续、动态改进,降低决策风险,实现持续发展。
经营决策方面:VIP客户消费分析、人均消费金额分析、营业报表(变动)分析、翻台率分析、菜品销售排行、单品毛利排行、促销成本/收益分析,为企业制订正确的营销政策提供依据。
人力资源方面:点单员毛利统计、班次销售额统计、服务员工作量统计、厨师/技师工作数量/质量统计,精细记录员工工作。
其他例外管理:取消原因分析、项目消费时间预警、VIP客户发掘/服务业务方面
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收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时点。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、不同用途土地使用权限定的剩余使用年限和合同约定的期限等基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。
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