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房地产长期驱动因素分析
  1)城镇化仍有空间
国家统计局公布2016年城镇人均住宅建面37平米,值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积,城镇人口采用的是户籍口径,若按常住人口口径测算,人均住宅面积大约在27平米左右,处于较低的水平,而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算,人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源:国家统计局,华经产业研究院整理
  按户籍人口口径,2019年我国城镇化率略超40%,按常住人口口径为57.3%,与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是,此处为总量数据,我国区域间差距较大,不同城市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源:公开资料整理
  2)人口回流现象明显
  外出农民工中,2015、2016年省外就业农民工下滑,出现回流省内的局面,2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%,新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源:公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源:公开资料整理
  人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为:
  1)吸引人才政策的出台;
  2)城镇化;
  3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素;
  4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下,长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小;
  5)从发达国家经验来看,阶段人口流入个别核心大城市,第二阶段人口继续聚集核心都市圈,但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
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