产品描述


相对于一般房地产估价,星级酒店估价有以下特点:
1、范围广、情况复杂、价值量巨大,对估价人员的专业性和估价经验要求较高。
由于星级酒店个体差异往往比较突出,不同酒店之间可比性较差,估价要建立在对酒店整体经营及实物现状全面了解的基础上进行。
2、收入来源的复杂性、运营成本项目较多,受、经营方式影响较大。
四川酒店评估
对一个星级酒店而言,客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等,不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。
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酒店是房地产与旅游服务高度结合的产物,是商业房地产中的一种。在传统的概念中,酒店首先是房地产,其以特定的房地产形态向客户提供服务。酒店在初多是自主经营,随着社会分工的专业化发展,酒店委托管理或者是加盟连锁成为越来越重要的产业形态。

酒店,尤其是高星级的酒店,具有位置佳、价值高、通用性差、流动性差等特点。但对于经营好的酒店,除了具有良好的现金流入能力外,还能够成为一个地区、一个城市、甚至是一个国家的地标性的建筑,成为构筑当地完善、合理商务功能的不可或缺的组成部分。

从国际经验来看,对于酒店业的投资已经成为众多投资机构全球化投资组合中的重要组成部分。经营业绩良好的酒店具有良好的现金流入能力,能够对投资(债务融资)提供良好的保证。而酒店一般没有直接的市场价格,不能简单地通过与其他物业类比的方法得出,因此很难判断和评估一个酒店的客观市场价值。酒店的价值应通过房地产估价来确定,为酒店交易提供价值参考。

此外,随着各个商业银行经营性物业抵押贷款业务的增多,特别是以正常经营的酒店作为抵押物的中长期贷款比例增加,如果金融机构对抵押物价值的判断出现失误,可能直接导致呆坏账的产生,进而影响正常的贷款回收和信贷循环,降低银行对酒店信贷的支持力度和信心。因此只有正确把握酒店业的发展趋势,了解特定区域酒店业的现状,才能准确把握酒店类经营性物业的市场价值,对于酒店的融资业务的开展有非常的现实意义。
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