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综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
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(3)、利润率的确定
开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。其计算公式如下:
开发利润=(土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用)×利润率。
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收益法估价中关键技术参数的确定

(1)、净收益的求取
收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此,净收益的测算途径可分为两种:基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产,估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益,净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。


对于有多种收益类型的房地产,如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式,其净收益视具体情况采用下列两种方式求取:

①、把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。

对一个星级酒店而言,客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等,不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。

②、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有净收益相加。

在星级酒店实际估价中,估价对象的净收益的一般采用第二种方法来求取。
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