产品描述


在实际估价中,由于近年来国家多次频繁调整银行存款利率且变化较大,而利率的变化与房地产市场价格的升降变化是不一致的且与社会一般利润率水平相差较大,因此在实际估价中,一般参考一年期的贷款利率作为累加法中的无风险报酬率。
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(3)、利润率的确定
开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。其计算公式如下:
开发利润=(土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用)×利润率。
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酒店是房地产与旅游服务高度结合的产物,是商业房地产中的一种。在传统的概念中,酒店首先是房地产,其以特定的房地产形态向客户提供服务。酒店在初多是自主经营,随着社会分工的专业化发展,酒店委托管理或者是加盟连锁成为越来越重要的产业形态。

酒店,尤其是高星级的酒店,具有位置佳、价值高、通用性差、流动性差等特点。但对于经营好的酒店,除了具有良好的现金流入能力外,还能够成为一个地区、一个城市、甚至是一个国家的地标性的建筑,成为构筑当地完善、合理商务功能的不可或缺的组成部分。

从国际经验来看,对于酒店业的投资已经成为众多投资机构全球化投资组合中的重要组成部分。经营业绩良好的酒店具有良好的现金流入能力,能够对投资(债务融资)提供良好的保证。而酒店一般没有直接的市场价格,不能简单地通过与其他物业类比的方法得出,因此很难判断和评估一个酒店的客观市场价值。酒店的价值应通过房地产估价来确定,为酒店交易提供价值参考。

此外,随着各个商业银行经营性物业抵押贷款业务的增多,特别是以正常经营的酒店作为抵押物的中长期贷款比例增加,如果金融机构对抵押物价值的判断出现失误,可能直接导致呆坏账的产生,进而影响正常的贷款回收和信贷循环,降低银行对酒店信贷的支持力度和信心。因此只有正确把握酒店业的发展趋势,了解特定区域酒店业的现状,才能准确把握酒店类经营性物业的市场价值,对于酒店的融资业务的开展有非常的现实意义。
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