产品描述


在实际估价中,由于近年来国家多次频繁调整银行存款利率且变化较大,而利率的变化与房地产市场价格的升降变化是不一致的且与社会一般利润率水平相差较大,因此在实际估价中,一般参考一年期的贷款利率作为累加法中的无风险报酬率。
湖北专业酒店评估
对于有多种收益类型的房地产,如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式,其净收益视具体情况采用下列两种方式求取:
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星级酒店评估思路及估价方法的选择:

根据《房地产估价规范》,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。

据此,对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店,由于在市场上很少有整体买卖交易案例,且所在地理位置往往极佳,在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益,对于市场价值的求取,因估价对象为收益性房地产,在基本评估方法的选择上只有收益法适合,故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少,市场比较法尚不具备使用条件,难于选择市场法进行价值评估,而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价,只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
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