产品描述


●房地产评估
  1、土地使用权出让和挂牌土地使用权的价格评估;
  2、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价;
  3、房地产抵押价值评估;
  4、专业仲裁及司法诉讼中有关房地产价格评估;
  5、征地和房屋拆迁补偿评估;
  6、房地产转让价格评估;
  7、房地产租赁价格评估;
  8、房地产分割、合并估价;
  9、房地产拍卖底价评估;
  10、房地产课税价格评估;
  11、房地产保险评估;
  12、其他目的的房地产评估。
  公司除专业从事各类房地产评估业务外,还提供房地产项目策划和可行性研究、经纪代理、资产评估、政策咨询、投资置业顾问和业务培训等。
  对银行客户可提供房屋产权核查、办理抵押登记、项目贷款可行性评估、房地产政策咨询等各类综合性房地产中介服务。
  ●住房公积金代理
  公司具备北京市住房公积金管理中心核发的住房公积金代理资质,公司负责代理个人办理住房公积金手续。


  ●政策法规咨询
  国家、北京市房地产方面的法律法规、政策咨询,房地产开发程序及相关工作咨询、房地产产权管理、交易规定咨询。

  ●项目策划和可行性研究
  对于房地产开发项目可以为客户提供从项目前期策划、市场分析、项目经济评估、拆迁评估、出让评估、土地上市挂牌服务的熟地评估,一直到后期代办产权证、销售证、项目融资抵押贷款、住房按揭贷款等中介服务。
  对污染扰民企业外迁、企业改制项目可协助企业与房屋土地等相关部门进行沟通,提供土地转让评估、评估咨询服务,包括房屋土地资产处置方案策划、产权鉴证、房屋土地评估等等。
  ●经纪代理
  1、代办房屋、土地使用权所有权证、商品房销售许可证、物业管理公约等;
  2、代理交易过户、抵押登记等;
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城市房屋拆迁估价指导意见  《城市房屋拆迁估价指导意见》使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上,在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处 □给予被拆迁方平等协商地位12月初,建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》)。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章,但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门,建设部的行动十分低调,记者一再联系采访,其有关部门均表示“问题敏感,一律不接受采访”。  以往的拆迁,补偿额度总是由拆迁人单方面确定,评估标准极不透明公开,由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体上访甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神,就是要规范房屋拆迁估价行为,提高拆迁估价的公正性,保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定,部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定,这便为当事双方提供了平等谈判的契机。  此外,《意见》规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单独考虑,也就是说承认拆迁是一种财产关系调整,这是一个较大的进步。  长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说:“从部分内容看,至少在某些形式上,拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”  较为一致的评价是,《意见》的精神如能真正落实,应能大大提高拆迁评估的公正性,对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。  仍有大量“法律空子”  记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为,《意见》作为一个部门规章,其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但是由于相关条款表述较为模糊,有诸多不够明晰之处,仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。  房屋拆迁估价的技术标准十分重要,它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》第33条的规定明确而严谨,它指出,房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估标准,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行”,相对便显得含糊和简单。  对于开发商而言,当然是拆迁成本越低,利润就越高;而对于地方政府而言,土地出让金也是一项重要的财源,且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实证明,正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益,有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处,“公正、公平、公开”六字原则在地方政府的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示,希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估,因为“当地的都是和地方政府站在一起”。  不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权更加不容忽视的是,有专家分析,《意见》一个突出而微妙的特点,就是土地和房屋的评估没有分别考虑。  在《意见》中,对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”,通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管《意见》的第二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁,但是通篇没有明确提到估价的目的之一,是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。  这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例,据北京市建委开发办拆迁处一位工作人员介绍,以危改立项土地均可先期以划拨形式取得使用权。其中的经营性项目,直到项目后期再由开发商向政府部门补缴土地出让金,对于回迁部分,则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。划拨用地,国土部门需向用地人签发建设用地批准书,凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质证明文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。  法律专家认为,大的问题是被危改拆迁的国有土地上的百姓,是否拥有相应的土地使用权。如果证明其确实拥有,拆迁和批地的合法性便要受到置疑,而补偿标准亦不能单方面确定。此外作为取得土地使用权的代价,土地出让金的分配将更加复杂。从这个意义上看,拆迁当中的矛盾根源,在于现有体制能否真正保护公民的财产权不受侵害。  总而言之,拆迁评估仅仅是拆迁程序中的一个步骤,而拆迁当中诸多矛盾的真正焦点,其实是能否明确和保护被拆迁人的土地和房屋的财产关系,否则有关法规难免在关键问题上做模糊的文字游戏。在这个意义上,《意见》只能说是迈出了很小的一步。
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一、中国房地产政策环境分析
  2019年11月地方层面继续因城施政,一方面,在政策调控维度,收紧政策出台次数连续四个月下降,同时并没有新增“四限”政策,而另一方面,在政策改善方面,宽松政策出台次数达到了25次,尤其在人才政策方面,落户及补贴政策更加深入三四线城市。
  1、人才落户政策方面,根据各地政府文件,11月,广东向符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女放开落户,江西向中专及以上毕业生、技能型人才放开城镇落户,江门对专科以上学历或初级以上职称人员放开落户。同时,在补贴层面,柳州向新引进硕士、双一流本科、普通本科提供首套房购房补贴8万元、5万元、2万元,湘潭向新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生提供首套房购房补贴8万元、3万元、2万元。北京顺义区向引进的高层次人才提供购房和租房补贴。
近期地方人才政策一览
时间
城市
政策方向
政策内容
11月4日
柳州
购/租房补贴
新引进硕士、双一流本科、普通本科可享受首套房购房补贴8万元、5万元、2万元或租房补贴1000元/月
(3年)、500元/月(3年)、500元/月(1年)
11月7日
湘潭
购/租房补贴
对新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生,分别给予8万元、3万元和2万元首套房购房补贴;对新引进各类高层次人才不在潭购买住房的给予高每月1万元的租房补贴
11月12日
江门
购/租房补贴
承诺工作5年以上并购房的博士、出站博士后给予10万元、20万元购房补贴;毕业两年内硕士、本科生发放租房补贴1000元/月、500元/月,承诺工作3年以上的,购置人才安居房享受8.5折、9折优惠
11月14日
广东
人才落户
符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女可落户
11月15日
南昌
购房补贴
新引进落户VR企业且毕业5年内的博士、硕士,分别给予10万元、6万元首套房购房补贴
11月15日
淄博
租房补贴
对省级及以下高层次人才给予高100平米的公寓住房或同等面积的租房补贴
11月18日
北京顺义
购/租房补贴
选择在顺义新购商品住房的高层次人才,给予购房补贴;选择租房的,给予租金减免或租房补贴
11月20日
郴州
购房补贴
对新引进并签订3年以上合同的博士、硕士毕业生给予10万元、5万元首套房购房补贴
11月23日
嘉兴海宁
人才落户+补贴
1.博士、硕士、“双一流”高校和留学归国本科生可落户;2.“双一流”高校本科生、其他高校本科生,分别给予
10万元、5万元购房补贴;3.博士、硕士,“双一流”高校本科生、其他高校本科生给予3万元/年、1.5万元/年、1万元/年、0.5万元/年租房补贴
11月26日
盐城
购/租房补贴
对到盐城企业就业或自主创业、并首次在盐城参加社保的普通高校博士、硕士、本科生,三年内每月租房补助1000元、600元、400元,对买房者给予房价5%补助
11月26日
锦州
人才落户
1.毕业生、中专学历、初级工以上人员,可办理落户;2.对符合条件的博士给予安家补贴、租房补贴
11月28日
义乌
购房补贴
具有义乌户籍、已在义乌工作并缴纳2年社保并承诺继续在义乌工作5年以上的专科以上学历购房可补贴20-140万元,并多不超过购房总价50%(原为30%-40%)
11月28日
江门
人才落户
专科以上学历或初级以上职称人员可落户
11月29日
江西
人才落户
中专及以上毕业生、技能型人才可在城镇落户
11月30日
佛山
购房补贴
给予引进的高等教育高层次人才,博士后、博士安家补贴15万元、10万元
11月30日
青岛
人才政策
1.本科以上的社工专业毕业生可落户(原政策45岁以下本科可落户);2.购买首套商品房的,给予安家
资料来源:公开资料整理
  2、公积金层面,一方面,政策边际宽松主要集中在贷款额度的放宽,如遂宁上调异地缴存职工贷款限额与本地一致,单缴存职工家庭35万元,双缴存职工家庭40万元(原均为30万元)。乌鲁木齐上调夫妻双方正常缴存公积金的贷款高额度,由70万元调整为100万元。值得一提的是,淮安公积金支持职工贷款购房改善居住条件,当开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷,也就是取消原开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制。
  而另一方面,部分城市公积金存在政策边际收紧,其中宣城、许昌、南充暂停住房公积金异地贷款,丽江上调二套房无贷的公积金贷款首付比例,从不低于20%上调至不低于40%。而甘肃公积金对于职工家庭限贷2次,同时规定申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款。
近期地方公积金放松/收紧政策一览
地区
时间
具体内容
放松/收紧
遂宁
11月1日
异地缴存职工住房公积金贷款限额上调至与本地一致,单缴存职工家庭高限额35万元、双缴存职工家庭高贷款限额40
放松
万元(原均为30万元)
西安
11月4日
职工租房提取公积金限额由按照半年缴存额改为按照房租水平(10200元/年/人)
放松
乌鲁木齐
11月28日
夫妻双方正常缴存住房公积金的,高额度由原来的70万调整为100万元
放松
淮安
11月28日
开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷,取消开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制
放松
武汉
11月30日
公积金异地贷款范围扩大至全国
放松
宣城
11月1日
11月1日暂停异地新购住房公积金及公积金贷款提取
收紧
许昌
11月6日
取消异地购房或房贷偿还公积金提取,取消提取父母、子女公积金用于偿还个人住房贷款
收紧
丽江
11月16日
对拥有1套住房并已结清的,再次申请公积金贷款的,低首付款比例由不低于20%调整为不低于40%
收紧
甘肃
11月16日
对于以缴存职工家庭为单位,住房公积金贷款次数不得超过两次,申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款,包括商业性
收紧
住房贷款和公积金贷款
南充
11月28日
非缴存地或非户籍地购房不得提取住房公积金
收紧
贵州正规不动产评估
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