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土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时,应先弄清楚划拨土地相应的权利,充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
  划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租,但与出让土地使用权相比,国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制,而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源,主要是因为划拨土地使用权为无偿取得,国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金,则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上,可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格:
  成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归土地所有者即国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
  收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定,但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定,因此,可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
  市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益认识的日益增强,划拨土地抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
  用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比例较为固定。由公式:出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
自贡鱼塘评估
征地面积的计算

通常对线路穿越鱼塘的征地面积,一般按水面有形物体的表面积掌握,包括道线、辅路、防浸护堤等,面积直观可确定,但直观所反映的并不是占地的实际。由于鱼塘是立体结构,线路征地所依托的并不是水面和水体,而是塘底,并且在以塘底为支撑实现水面通行中,必须砌筑坝体式基础,一般为安全稳固,多采用底角30°~45°的等腰梯形结构,从而改变了鱼塘的水体体积结构和水下通行结构,这种征地通过截面图直观、真实地反映出来。如果以坝体浮出水面的表面积作为征地补偿面积,显然是不能被养殖户接受。这种方式本身忽视了鱼塘立体结构、水体介质、坝体带来的容积和水位变化、水下养殖生产空间的变化,而解决水下空间的实体变化与水面表象关系必须建立一个合理的水下、水中、水面的转化关系,充分利用水体的可塑性的介质特点。主要方法有两个:



种方法是借助地上建筑按各自用途的建筑面积分摊总建筑面积的比例作为分摊土地面积的比例系数的方法,将线路沉入式坝体占新形成的现状鱼塘容积的比例,作为分摊水面表面积的比例系数,将所得的面积作为征地补偿面积,即容积比例分摊法。这种方法尊重了水上、水下的工程环境、养殖环境的变化,充分利用了水体介质、浮力原理,从数量上解决了如何认识线路沉入式坝体及占地面积问题,能够被养殖户和征地单位所接受。这种方式的数学计算意义必须是梯形结构,而不是矩形结构。

第二种方法是直接以水下坝体的底面积向上投影至水面的投影面积作为占地面积。这种方法符合透视原理,利用鱼塘水深相对较浅,基底可视特点,将水下地表表面积隔水透射,空间换位,重新真实反映水下坝体实际占地情况。这种方法在清塘空底时更好解释,相当于以塘底作为占地的起点,符合鱼塘水体动态变化,具有附着物属性的特点,充分利用水体的透视反射特点,缺点是它没有充分利用水体整体性和介质性、变化性特点。
自贡鱼塘评估
1、资产评估

2、固定资产评估

3、厂房拆迁评估

4、经营性损失评估

5、机械设备评估

6、苗圃拆迁评估

7、知识产权评估

8、技术评估

9、鱼塘损失评估

10、养猪场拆迁及损失评估

11、养鸡场拆迁及损失评估

12、养牛场拆迁及损失评估

13、树木园林果园苗圃拆迁评估

14、医院及私人诊所医疗设备设施资产评估

重庆海润资产评估有限公司

重庆九龙坡杨家坪正身百老汇广场22楼

贵州遵义行政服务大厅旁
随着社会主义市场经济体制的建立和完善,尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育,使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁,资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展,在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下,评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。

我国资产评估行业是在20世纪80年代末,随改革开放大潮诞生的。我国资产评估作为一个独立的专业化市场中介服务行业得到了长足发展,在规范资本运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面发挥着越来越重要的作用,已经成为我国市场经济发展不可或缺的重要力量。

资产评估行业受政策影响较大,随着国有经济改制工作接近尾声,评估企业之间的竞争日益激烈,不过新的形势也为评估行业的发展提供了巨大商机。

据《中国资产评估行业市场前瞻与投资战略规划分析报告前瞻》显示,我国共有各类评估机构超过万家,执业注册评估师十几万人,从业人员约30万人。已经形成包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业。其中,资产评估机构数量已超过4000家,从业人员4万多人,业务领域涵盖动产、不动产、企业价值、无形资产、证券期货等所有资产类型。据不完全统计,2005年至2010年,全国资产评估收入也实现了年均10%以上的增长。

前瞻网表示,依照国家“十二五”规划,今后五年,国家把提高现代服务业比重作为经济社会发展的主要目标之一,把推动现代服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点,鼓励现代服务业领域企业兼并重组或联合经营,在市场整合中提高产业集中度,将发展一批大型服务企业或企业集团,这势必为资产评估企业的做大做强做优提供了良好的机遇。
自贡鱼塘评估
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