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相对于一般房地产估价,星级酒店估价有以下特点:
1、范围广、情况复杂、价值量巨大,对估价人员的专业性和估价经验要求较高。
由于星级酒店个体差异往往比较突出,不同酒店之间可比性较差,估价要建立在对酒店整体经营及实物现状全面了解的基础上进行。
2、收入来源的复杂性、运营成本项目较多,受、经营方式影响较大。
专业酒店评估
星级酒店评估思路及估价方法的选择:

根据《房地产估价规范》,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。

据此,对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店,由于在市场上很少有整体买卖交易案例,且所在地理位置往往极佳,在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益,对于市场价值的求取,因估价对象为收益性房地产,在基本评估方法的选择上只有收益法适合,故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少,市场比较法尚不具备使用条件,难于选择市场法进行价值评估,而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价,只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
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收益法估价中关键技术参数的确定

(1)、净收益的求取
收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此,净收益的测算途径可分为两种:基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产,估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益,净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。


对于有多种收益类型的房地产,如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式,其净收益视具体情况采用下列两种方式求取:

①、把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。

对一个星级酒店而言,客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等,不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。

②、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有净收益相加。

在星级酒店实际估价中,估价对象的净收益的一般采用第二种方法来求取。
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