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房地产长期驱动因素分析
  1)城镇化仍有空间
国家统计局公布2016年城镇人均住宅建面37平米,值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积,城镇人口采用的是户籍口径,若按常住人口口径测算,人均住宅面积大约在27平米左右,处于较低的水平,而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算,人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源:国家统计局,华经产业研究院整理
  按户籍人口口径,2019年我国城镇化率略超40%,按常住人口口径为57.3%,与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是,此处为总量数据,我国区域间差距较大,不同城市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源:公开资料整理
  2)人口回流现象明显
  外出农民工中,2015、2016年省外就业农民工下滑,出现回流省内的局面,2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%,新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源:公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源:公开资料整理
  人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为:
  1)吸引人才政策的出台;
  2)城镇化;
  3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素;
  4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下,长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小;
  5)从发达国家经验来看,阶段人口流入个别核心大城市,第二阶段人口继续聚集核心都市圈,但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
重庆专业从事不动产评估报价
房地产评估收费标准
1
凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发、经营管理、消费等方面的中介服务,可向委托人收取合理的费用。

2
房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,根据不同情况分别实府定价、政府指导价和协商定价。实府定价和政府指导价的收费标准、收费项目,由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。

3
梯度收费标准:

1.每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

2.为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。


3.清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。


4.因征用拆迁对房屋进行价格评估的,按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费。


5.仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷,需重新核定价格的,按标准的20-40%计收评估费。


6.企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的50%计收评估费。


4
代理收费标准:

1.实府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。

2.普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准高不超过咨询标的额的0.5%。


3.房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。


4.代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。




5
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

6
中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则,接受自愿委托,双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点,在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。

7
各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,承担相应的民事或责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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中国房地产行业发展趋势
  1、从房地产市场自身供求关系来看,未来住房潜在供给量增加,而住房需求趋于减少,这对市场周期性下行提出客观要求。2019年1—10月,房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积分别同比增加19.2%和16.3%,延续上年的增长态势且增幅分别比上年同期增长10个和10.7个百分点,土地购置面积和房屋新开工面积的较高增幅意味着后续住房供给量将增加。与之同时,商品房销售面积增幅已降至2.2%的较低水平,且9月和10月的单月销售面积均为负增长。随着棚改货币化安置政策的调整,预计2019年商品房销售面积将出现较大幅度减少。房地产市场自身的供求对比关系对房价形成下行压力。
  2、从房地产市场的运行环境来看,随着经济下行压力的加大和不确定性的增加,企业家信心和居民购房意愿均出现下降,反映出市场参与者对未来预期的不乐观。2019年三季度,房地产业企业家信心指数为118.9,比上季度下降3个百分点,为2019年以来的首度下降;未来三个月打算买房的居民占比为22.5%,比上季度下降0.5个百分点,降至2019年以来的较低水平。但当前较低的利率水平和负利率环境仍对房地产市场形成利好。在积极的财政政策和稳健中性的货币政策环境下,预计2019年房价呈现稳中有降态势的可能性较大。
  3、随着房地产企业融资环境的收紧,8月份以来房地产开发投资增速已呈现逐步下降态势。2019年8—10月,房地产开发投资单月增速分别为9.3%、8.9%、7.7%,投资增速连续三个月下降。当前市场正逐步进入下行调整阶段,未来受地价涨幅回落、商品房销售面积负增长的影响,预计房地产开发投资将继续下降。但考虑到房屋新开工面积自2016年以来连续三年增加,这将对2019年房屋施工面积形成正向拉动;且当前房地产库存水平较低,预计开发投资不会出现断崖式下降。从工程在建量和投资构成两方面建立模型,估算得出,2019年全年房地产开发投资增速在3%左右。
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