产品描述


①、把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。
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综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
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项目的风险越大,资本化率越高,反之,项目的风险越小,资本化率越低;收益期越长,不确定因素也越多,风险越大,资本化率越高。同时,资本化率与投资发生的时间也有关,投资发生时间不同,投资项目面临的市场环境和风险情况不同,造成资本化率也会不同。因此,在确定项目的资本化率时首先应选取资本化率的确定方法,再根据项目的当前房地产市场经济环境、项目特点和估价师掌握的市场资料充分分析,并根据自身实践经验终确定项目的资本化率数值。
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