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房地产长期驱动因素分析
  1)城镇化仍有空间
国家统计局公布2016年城镇人均住宅建面37平米,值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积,城镇人口采用的是户籍口径,若按常住人口口径测算,人均住宅面积大约在27平米左右,处于较低的水平,而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算,人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源:国家统计局,华经产业研究院整理
  按户籍人口口径,2019年我国城镇化率略超40%,按常住人口口径为57.3%,与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是,此处为总量数据,我国区域间差距较大,不同城市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源:公开资料整理
  2)人口回流现象明显
  外出农民工中,2015、2016年省外就业农民工下滑,出现回流省内的局面,2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%,新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源:公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源:公开资料整理
  人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为:
  1)吸引人才政策的出台;
  2)城镇化;
  3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素;
  4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下,长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小;
  5)从发达国家经验来看,阶段人口流入个别核心大城市,第二阶段人口继续聚集核心都市圈,但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
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房贷利率回顾
  1、首套房房贷利率
  2019年11月份,融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.71%,相当于基准利率(4.90%)的1.165倍,环比上月持平,房贷利率自17年1月以来在连续22个月上涨之后,首次出现持平。分线城市来看,一线城市首套房利率继续下跌,自上月首次下跌以来继续下降3bp,降幅扩大2bp,利率高为广州市5.62%。二线城市首套房平均利率自17年4月上涨以来首次持平,其中武汉银行首套贷款利率仍然保持高,达到6.26%。
  从具体的利率分布来看,融360监测数据显示,2019年11月在全国533家银行中505家银行执行基准利率及以上(占比94.75%),同10月持平,其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比22%、30%、26%,为市场主流,而执行20%以上的占比13%。此外,提供优惠利率的银行仅有上海5家(占比0.94%),比去年同期减少8家。
2014-2019年35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣
数据来源:融360
  整体来看,2019年11月35重点城市首套按揭贷利率在17年以来首次停涨持平,其中广州、深圳、南京、杭州利率下调,而二套按揭贷利率首次整体出现回落,按揭贷方面流动性边际改善。在央行保持流动性合理充裕的大背景下,高信用评级的房企融资成本也继续边际下移近期,预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。
2019年10月重点城市首套房贷利率
数据来源:融360
  在首付方面,首套房首付3成仍为主流。在融360监测的全国533家银行中,有20家执行2成首付比例,占比3.75%;执行3成首付比例的有413家,占比77.49%;59家银行执行3.5成首付比例,占比11.07%;18家银行执行4成首付比例,占比3.38%,各类首付比例占比均较上月持平。
533家银行首套房首付比例占比分布情况
数据来源:融360
全国533家银行停贷比例
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(3)院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。
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