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酒店估价中关键技术参数的确定

1、成本法估价中关键技术参数的确定

(1)、土地取得成本的确定
土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下,土地取得成本一般包括购置土地价款和应缴纳的税金(如契税和交易手续费)。在求取土地取得成本时,通常采取市场比较法、基准地价修正法等方法来求取。

(2)、开发成本的确定
开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费,在估价中,一般根据估价对象建筑物的结构类型,参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算,并参考近期同类型建筑物的结算价格,综合考虑后确定建筑物的建造成本。

(3)、利润率的确定
开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。其计算公式如下:
开发利润=(土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用)×利润率。

在目前国内的房地产市场,房地产价格一般会显著高于其投资成本,高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中,确定利润率时,应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高,反之,则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。
贵州酒店评估价格
在星级酒店实际估价中,估价对象的净收益的一般采用第二种方法来求取。
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挖潜:精细控制成本,杜绝跑冒滴漏,降低经营成本
前台收银阶段:避免顾客跑单、杜绝收银飞单、冒单,净化打折管理;
应收账款管理:控制帐期、信用额度,超期超额账款主动提示,避免坏帐;
物料菜品采购:供应商明细、货品采购明细,规范采购过程,优化采购成本;
物料菜品耗用:自动汇总物品消耗,以耗定领,超额报警,避免浪费和滴、漏等现象。
贵州酒店评估价格
综上所述,在实际估价作业中,星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
其中: V表示房地产价格; a表示房地产年年纯收益;
r表示房地产报酬率; g表示房地产收益年递增比率;
n表示房地产的有效使用年限;
-/gjijdc/-

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