产品描述


收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时点。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、不同用途土地使用权限定的剩余使用年限和合同约定的期限等基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。
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(2)、开发成本的确定
开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费,在估价中,一般根据估价对象建筑物的结构类型,参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算,并参考近期同类型建筑物的结算价格,综合考虑后确定建筑物的建造成本。
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在目前国内的房地产市场,房地产价格一般会显著高于其投资成本,高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中,确定利润率时,应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高,反之,则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。
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(1)、净收益的求取
收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此,净收益的测算途径可分为两种:基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产,估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益,净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
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