产品描述


据此,对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店,由于在市场上很少有整体买卖交易案例,且所在地理位置往往极佳,在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益,对于市场价值的求取,因估价对象为收益性房地产,在基本评估方法的选择上只有收益法适合,故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少,市场比较法尚不具备使用条件,难于选择市场法进行价值评估,而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价,只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。
四川专业酒店评估
收益法评估星级酒店关键是把握其经营收入和成本费用。星级酒店的收入主要有客房收入、各种餐饮收入、商品部商品销售收入、会议及展览收入、商务中心收入和其他娱乐、健身设施收入等等,收入与整体建筑规模的大小、酒店经营水平的高低、经营项目的品种组合和经营面积大小及带来的额外收入的各种特殊因素有直接关系。经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资、营业费用、管理费、能源维修费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金等。
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在实际估价中,由于近年来国家多次频繁调整银行存款利率且变化较大,而利率的变化与房地产市场价格的升降变化是不一致的且与社会一般利润率水平相差较大,因此在实际估价中,一般参考一年期的贷款利率作为累加法中的无风险报酬率。
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前台营业,此系统含客户化(系统管理)、基础数据、营业中心、结算中心、会员中心、应收管理、营业报表、统计分析等功能。具体如下:
1、客户化(系统管理):包括公司信息、建公司账、权限设置、数据工具和日志管理;
2、基础数据:包括部门和员工档案、餐桌档案、菜品档案、价格清单、宾客档案、计量、关联设置、打印设置、营业班次、方案设置、摘要维护、图片档案管理、付款方式、酒店接口设置,财务接口;
3、营业中心:包括预订管理(内设来电客显)、点单、海鲜过磅、沽清管理、菜品核价;
4、结算中心:包括收银中心、日结、发票管理、收银交班;
5、会员中心:包括会员卡管理、会员消费管理;
6、应收管理:包括业务伙伴分类、业务伙伴、结转、应收单、收款单、应收余额表、应收明细表;
7、营业报表:包括营业回顾、收银报告单、收银明细表、账单明细表、收银员明细表;
8、统计分析:包括菜品消费统计、退单统计、赠品统计、客户消费统计、客户消费习惯分析、台桌周转率、转台报表、部门销售报表、消费档次定位分析、点单员分析、消费分析、营销员分析、VIP卡提成报表、人均消费日报表、反结报表、消费类型统计报表、套餐配菜销售汇总报表。
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