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(3)、资本化率的求取方法
资本化率实质上是投资的预期收益率,其影响因素非常众多、复杂多变。确定资本化率的方法有:市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法和复合投资收益率法四种。
目前常用的资本化率的确定方法是安全利率加风险调整值法,即累加法。
贵州酒店评估费用
对于有多种收益类型的房地产,如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式,其净收益视具体情况采用下列两种方式求取:
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成本法计算公式:
房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费 +开发利润(适用于新建成房地产)
或房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(适用于旧房地产)
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对一个星级酒店而言,客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等,不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。
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