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中国房地产企业融资现状
  1、房地产主要融资渠道分类
  房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中,筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类,共12小类融资渠道;经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
  1)境内间接融资:类是境内银行贷款,包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷,资金运用灵活的经营性物业贷款,中短期内补充流动资金的流动资金贷,以及政策性银行专项贷款,如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。第二类是非标债权融资,和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资,主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。
  2)境内直接融资:包括三类标准化证券融资。类是在境内股权市场进行的公开股权转让,主要包括IPO、增发、配股;第二类是发行境内信用债,包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券,包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN,主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。类是股东直接对集团出资,包括大股东增资和引入战略投资者;第二类是对项目引入股权投资者,合作开发、风险利润共担,包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度;第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。
  3)海外融资:类是以内保外贷、项目贷款为主的境外银行贷款;第二类是发行海外债券,包括优先票据、可转换债、可交换债,以美元债为主,也有部分欧元、港元和新加坡元海外债;第三类是海外股权市场上市和再融资;以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式。
  4)供应链融资:对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。类是开具商业/银行承兑汇票,并给予贴息补偿;第二类是以应付工程款为主的各类应付款,工程款通常包括包干费补贴。
  5)销售回款融资:按照购房款资金来源区分,类是购房者自有资金;第二类是个人住房金融,包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款,以及违规流入住房市场的消费贷。
  2、房地产融资规模
  从总量上看,房企融资规模持续增长,2015年至2019年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。从具体项目看,融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行贷款、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2019年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款,房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托贷款和信托贷款,2019年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿,分别占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算
融资渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.银行贷款(亿元)
(1)开发贷
14917
35600
27367
28067
(2)并购贷
939
3281
2467
1628
小计
15855
38881
29834
29695
2.非标融资(亿元)
(3)委托贷款
3880
18942
19110
15613
(4)信托贷款
3224
11092
7327
5386
小计
7104
30034
26437
20999
3.境内证券市场融资(亿元)
(5)股权融资
90
284
1673
1490
(6)信用债融资
1214
3024
10150
6041
(7)资产证券化
410
1737
802
271
小计
1714
5045
12625
7802
4.海外融资(亿元)
(8)海外股权融资
139
274
434
920
(9)海外债
812
2934
932
532
小计
951
3208
1366
1452
5.个人住房金融市场(亿元)
(10)商业个贷
17421
64714
68314
39443
(11)公积金贷款
2384
9535
12702
11083
(12)消费贷
-439
9552
867
-
小计
19366
83802
81883
50526
6.应付款(亿元)
(13)应付工程款
8685
17967
17059
15183
(14)其他应付款
5604
15688
13857
13810
小计
14289
33655
30916
28993
总计
59280
194625
183061
139467
四川专业不动产评估
房地产长期驱动因素分析
  1)城镇化仍有空间
国家统计局公布2016年城镇人均住宅建面37平米,值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积,城镇人口采用的是户籍口径,若按常住人口口径测算,人均住宅面积大约在27平米左右,处于较低的水平,而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算,人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源:国家统计局,华经产业研究院整理
  按户籍人口口径,2019年我国城镇化率略超40%,按常住人口口径为57.3%,与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是,此处为总量数据,我国区域间差距较大,不同城市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源:公开资料整理
  2)人口回流现象明显
  外出农民工中,2015、2016年省外就业农民工下滑,出现回流省内的局面,2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%,新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源:公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源:公开资料整理
  人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为:
  1)吸引人才政策的出台;
  2)城镇化;
  3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素;
  4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下,长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小;
  5)从发达国家经验来看,阶段人口流入个别核心大城市,第二阶段人口继续聚集核心都市圈,但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
四川专业不动产评估
(2)院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。
四川专业不动产评估
城市房屋拆迁估价指导意见  《城市房屋拆迁估价指导意见》使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上,在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处 □给予被拆迁方平等协商地位12月初,建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》)。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章,但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门,建设部的行动十分低调,记者一再联系采访,其有关部门均表示“问题敏感,一律不接受采访”。  以往的拆迁,补偿额度总是由拆迁人单方面确定,评估标准极不透明公开,由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体上访甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神,就是要规范房屋拆迁估价行为,提高拆迁估价的公正性,保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定,部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定,这便为当事双方提供了平等谈判的契机。  此外,《意见》规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单独考虑,也就是说承认拆迁是一种财产关系调整,这是一个较大的进步。  长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说:“从部分内容看,至少在某些形式上,拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”  较为一致的评价是,《意见》的精神如能真正落实,应能大大提高拆迁评估的公正性,对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。  仍有大量“法律空子”  记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为,《意见》作为一个部门规章,其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但是由于相关条款表述较为模糊,有诸多不够明晰之处,仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。  房屋拆迁估价的技术标准十分重要,它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》第33条的规定明确而严谨,它指出,房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估标准,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行”,相对便显得含糊和简单。  对于开发商而言,当然是拆迁成本越低,利润就越高;而对于地方政府而言,土地出让金也是一项重要的财源,且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实证明,正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益,有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处,“公正、公平、公开”六字原则在地方政府的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示,希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估,因为“当地的都是和地方政府站在一起”。  不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权更加不容忽视的是,有专家分析,《意见》一个突出而微妙的特点,就是土地和房屋的评估没有分别考虑。  在《意见》中,对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”,通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管《意见》的第二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁,但是通篇没有明确提到估价的目的之一,是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。  这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例,据北京市建委开发办拆迁处一位工作人员介绍,以危改立项土地均可先期以划拨形式取得使用权。其中的经营性项目,直到项目后期再由开发商向政府部门补缴土地出让金,对于回迁部分,则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。划拨用地,国土部门需向用地人签发建设用地批准书,凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质证明文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。  法律专家认为,大的问题是被危改拆迁的国有土地上的百姓,是否拥有相应的土地使用权。如果证明其确实拥有,拆迁和批地的合法性便要受到置疑,而补偿标准亦不能单方面确定。此外作为取得土地使用权的代价,土地出让金的分配将更加复杂。从这个意义上看,拆迁当中的矛盾根源,在于现有体制能否真正保护公民的财产权不受侵害。  总而言之,拆迁评估仅仅是拆迁程序中的一个步骤,而拆迁当中诸多矛盾的真正焦点,其实是能否明确和保护被拆迁人的土地和房屋的财产关系,否则有关法规难免在关键问题上做模糊的文字游戏。在这个意义上,《意见》只能说是迈出了很小的一步。
-/gjijdc/-

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