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房地产长期驱动因素分析
  1)城镇化仍有空间
国家统计局公布2016年城镇人均住宅建面37平米,值得注意的是此处住宅建面采用的是所有类型住宅面积,城镇人口采用的是户籍口径,若按常住人口口径测算,人均住宅面积大约在27平米左右,处于较低的水平,而若按商品住宅累计新开工与常住人口口径测算,人均商品住宅面积仅为20平米。
2000-2019年中国城镇人均居住面积
数据来源:国家统计局,华经产业研究院整理
  按户籍人口口径,2019年我国城镇化率略超40%,按常住人口口径为57.3%,与发达国家相比城镇化率仍有提升空间。值得注意的是,此处为总量数据,我国区域间差距较大,不同城市之间情况可能存在明显差异。
中国城镇化率走势图
数据来源:公开资料整理
  2)人口回流现象明显
  外出农民工中,2015、2016年省外就业农民工下滑,出现回流省内的局面,2019年省内就业农民工增速创近几年新高至2.6%,新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。
2008-2019年外出农民工省内及省外就业情况
数据来源:公开资料整理
2009-2019年新增省内外出农民工占新增外出农民工比例
数据来源:公开资料整理
  人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。主要原因为:
  1)吸引人才政策的出台;
  2)城镇化;
  3)一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素;
  4)在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下,长期看政策可能将致力于区域间发展不平衡的缩小;
  5)从发达国家经验来看,阶段人口流入个别核心大城市,第二阶段人口继续聚集核心都市圈,但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动。
专业不动产评估
中国房地产企业融资现状
  1、房地产主要融资渠道分类
  房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中,筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类,共12小类融资渠道;经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
  1)境内间接融资:类是境内银行贷款,包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷,资金运用灵活的经营性物业贷款,中短期内补充流动资金的流动资金贷,以及政策性银行专项贷款,如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。第二类是非标债权融资,和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资,主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。
  2)境内直接融资:包括三类标准化证券融资。类是在境内股权市场进行的公开股权转让,主要包括IPO、增发、配股;第二类是发行境内信用债,包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。第三类是发行境内资产支持证券,包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN,主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。也包括三类非标准融资。类是股东直接对集团出资,包括大股东增资和引入战略投资者;第二类是对项目引入股权投资者,合作开发、风险利润共担,包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度;第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。
  3)海外融资:类是以内保外贷、项目贷款为主的境外银行贷款;第二类是发行海外债券,包括优先票据、可转换债、可交换债,以美元债为主,也有部分欧元、港元和新加坡元海外债;第三类是海外股权市场上市和再融资;以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式。
  4)供应链融资:对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资。类是开具商业/银行承兑汇票,并给予贴息补偿;第二类是以应付工程款为主的各类应付款,工程款通常包括包干费补贴。
  5)销售回款融资:按照购房款资金来源区分,类是购房者自有资金;第二类是个人住房金融,包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款,以及违规流入住房市场的消费贷。
  2、房地产融资规模
  从总量上看,房企融资规模持续增长,2015年至2019年一季度分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿和5.9万亿。从具体项目看,融资规模从大到小依次是个人住房金融市场、银行贷款、应付款融资、非标融资、国内证券市场、海外融资。2019年分别占总融资规模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去销售回款,房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托贷款和信托贷款,2019年分别为3.6万亿、3.4万亿、1.9万亿和1.1万亿,分别占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算
融资渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.银行贷款(亿元)
(1)开发贷
14917
35600
27367
28067
(2)并购贷
939
3281
2467
1628
小计
15855
38881
29834
29695
2.非标融资(亿元)
(3)委托贷款
3880
18942
19110
15613
(4)信托贷款
3224
11092
7327
5386
小计
7104
30034
26437
20999
3.境内证券市场融资(亿元)
(5)股权融资
90
284
1673
1490
(6)信用债融资
1214
3024
10150
6041
(7)资产证券化
410
1737
802
271
小计
1714
5045
12625
7802
4.海外融资(亿元)
(8)海外股权融资
139
274
434
920
(9)海外债
812
2934
932
532
小计
951
3208
1366
1452
5.个人住房金融市场(亿元)
(10)商业个贷
17421
64714
68314
39443
(11)公积金贷款
2384
9535
12702
11083
(12)消费贷
-439
9552
867
-
小计
19366
83802
81883
50526
6.应付款(亿元)
(13)应付工程款
8685
17967
17059
15183
(14)其他应付款
5604
15688
13857
13810
小计
14289
33655
30916
28993
总计
59280
194625
183061
139467
专业不动产评估
(3)院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。
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