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一、中国房地产政策环境分析
  2019年11月地方层面继续因城施政,一方面,在政策调控维度,收紧政策出台次数连续四个月下降,同时并没有新增“四限”政策,而另一方面,在政策改善方面,宽松政策出台次数达到了25次,尤其在人才政策方面,落户及补贴政策更加深入三四线城市。
  1、人才落户政策方面,根据各地政府文件,11月,广东向符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女放开落户,江西向中专及以上毕业生、技能型人才放开城镇落户,江门对专科以上学历或初级以上职称人员放开落户。同时,在补贴层面,柳州向新引进硕士、双一流本科、普通本科提供首套房购房补贴8万元、5万元、2万元,湘潭向新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生提供首套房购房补贴8万元、3万元、2万元。北京顺义区向引进的高层次人才提供购房和租房补贴。
近期地方人才政策一览
时间
城市
政策方向
政策内容
11月4日
柳州
购/租房补贴
新引进硕士、双一流本科、普通本科可享受首套房购房补贴8万元、5万元、2万元或租房补贴1000元/月
(3年)、500元/月(3年)、500元/月(1年)
11月7日
湘潭
购/租房补贴
对新引进的重点产业博士、硕士和本科毕业生,分别给予8万元、3万元和2万元首套房购房补贴;对新引进各类高层次人才不在潭购买住房的给予高每月1万元的租房补贴
11月12日
江门
购/租房补贴
承诺工作5年以上并购房的博士、出站博士后给予10万元、20万元购房补贴;毕业两年内硕士、本科生发放租房补贴1000元/月、500元/月,承诺工作3年以上的,购置人才安居房享受8.5折、9折优惠
11月14日
广东
人才落户
符合条件高尖端人才和在粤工作外籍或海归人才及其配偶、子女可落户
11月15日
南昌
购房补贴
新引进落户VR企业且毕业5年内的博士、硕士,分别给予10万元、6万元首套房购房补贴
11月15日
淄博
租房补贴
对省级及以下高层次人才给予高100平米的公寓住房或同等面积的租房补贴
11月18日
北京顺义
购/租房补贴
选择在顺义新购商品住房的高层次人才,给予购房补贴;选择租房的,给予租金减免或租房补贴
11月20日
郴州
购房补贴
对新引进并签订3年以上合同的博士、硕士毕业生给予10万元、5万元首套房购房补贴
11月23日
嘉兴海宁
人才落户+补贴
1.博士、硕士、“双一流”高校和留学归国本科生可落户;2.“双一流”高校本科生、其他高校本科生,分别给予
10万元、5万元购房补贴;3.博士、硕士,“双一流”高校本科生、其他高校本科生给予3万元/年、1.5万元/年、1万元/年、0.5万元/年租房补贴
11月26日
盐城
购/租房补贴
对到盐城企业就业或自主创业、并首次在盐城参加社保的普通高校博士、硕士、本科生,三年内每月租房补助1000元、600元、400元,对买房者给予房价5%补助
11月26日
锦州
人才落户
1.毕业生、中专学历、初级工以上人员,可办理落户;2.对符合条件的博士给予安家补贴、租房补贴
11月28日
义乌
购房补贴
具有义乌户籍、已在义乌工作并缴纳2年社保并承诺继续在义乌工作5年以上的专科以上学历购房可补贴20-140万元,并多不超过购房总价50%(原为30%-40%)
11月28日
江门
人才落户
专科以上学历或初级以上职称人员可落户
11月29日
江西
人才落户
中专及以上毕业生、技能型人才可在城镇落户
11月30日
佛山
购房补贴
给予引进的高等教育高层次人才,博士后、博士安家补贴15万元、10万元
11月30日
青岛
人才政策
1.本科以上的社工专业毕业生可落户(原政策45岁以下本科可落户);2.购买首套商品房的,给予安家
资料来源:公开资料整理
  2、公积金层面,一方面,政策边际宽松主要集中在贷款额度的放宽,如遂宁上调异地缴存职工贷款限额与本地一致,单缴存职工家庭35万元,双缴存职工家庭40万元(原均为30万元)。乌鲁木齐上调夫妻双方正常缴存公积金的贷款高额度,由70万元调整为100万元。值得一提的是,淮安公积金支持职工贷款购房改善居住条件,当开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷,也就是取消原开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制。
  而另一方面,部分城市公积金存在政策边际收紧,其中宣城、许昌、南充暂停住房公积金异地贷款,丽江上调二套房无贷的公积金贷款首付比例,从不低于20%上调至不低于40%。而甘肃公积金对于职工家庭限贷2次,同时规定申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款。
近期地方公积金放松/收紧政策一览
地区
时间
具体内容
放松/收紧
遂宁
11月1日
异地缴存职工住房公积金贷款限额上调至与本地一致,单缴存职工家庭高限额35万元、双缴存职工家庭高贷款限额40
放松
万元(原均为30万元)
西安
11月4日
职工租房提取公积金限额由按照半年缴存额改为按照房租水平(10200元/年/人)
放松
乌鲁木齐
11月28日
夫妻双方正常缴存住房公积金的,高额度由原来的70万调整为100万元
放松
淮安
11月28日
开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷,取消开发面积不低于8万方、楼盘形象进度达到三分之二的限制
放松
武汉
11月30日
公积金异地贷款范围扩大至全国
放松
宣城
11月1日
11月1日暂停异地新购住房公积金及公积金贷款提取
收紧
许昌
11月6日
取消异地购房或房贷偿还公积金提取,取消提取父母、子女公积金用于偿还个人住房贷款
收紧
丽江
11月16日
对拥有1套住房并已结清的,再次申请公积金贷款的,低首付款比例由不低于20%调整为不低于40%
收紧
甘肃
11月16日
对于以缴存职工家庭为单位,住房公积金贷款次数不得超过两次,申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款,包括商业性
收紧
住房贷款和公积金贷款
南充
11月28日
非缴存地或非户籍地购房不得提取住房公积金
收紧
重庆专业不动产评估报价
房地产评估收费标准
1
凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发、经营管理、消费等方面的中介服务,可向委托人收取合理的费用。

2
房地产中介服务费收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,根据不同情况分别实府定价、政府指导价和协商定价。实府定价和政府指导价的收费标准、收费项目,由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。

3
梯度收费标准:

1.每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。

2.为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。


3.清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。


4.因征用拆迁对房屋进行价格评估的,按补偿价款金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取评估费。


5.仲裁房地产价格评估中出现的价格纠纷,需重新核定价格的,按标准的20-40%计收评估费。


6.企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的50%计收评估费。


4
代理收费标准:

1.实府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。

2.普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准高不超过咨询标的额的0.5%。


3.房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。


4.代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。




5
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

6
中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则,接受自愿委托,双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点,在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。

7
各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,承担相应的民事或责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
重庆专业不动产评估报价
二套房信贷环境
  2019年11月份,融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为6.06%,折合为1.237倍基准利率,较上月回落1bp,与去年同期的5.71%相比,上升35bp,这是自17年5月以来连续上升之后,二套房贷利率首次出现回落。从具体的二套房贷利率分布来看,融360监测的533家银行中,执行基准上浮20%以上为市场主流,其中执行20%利率的银行有222家(占比42%),较上月增加2家,而执行30%的银行有242家(占比45%),较上月减少2家。此外,执行基准利率上浮10%的银行有21家,环比上月增加1家;执行基准利率上浮15%的银行有21家,环比上月减少1家。
2014-2019年35重点城市二套房贷款平均利率走势
数据来源:融360
2019年10月35重点城市二套房贷利率分布
数据来源:融360
  四、房地产行业竞争格局分析
  2012年至今行业top10销售增速均良好于全国水平,尤其在政策偏紧的年份如2014、2019及2019年,龙头房企在资金、拿地、产品及运营方面的优势更为明显。从top10销售市占率来看,2013年至今逐步提升,2019年前10月达到29%,行业前十的门槛也快速提高,由2013年的554亿元,到2019年前10月的超过1600亿元。值得注意的是这里采用的为全口径销售额而非权益口径。
2012-2019年房地产销售额增速及TOP10销售额增速
数据来源:公开资料整理
2013-2019年房地产行业top10销售额市占率及门槛
重庆专业不动产评估报价
2、农村拆迁前期,政府必须发布相应的拆迁文件,文件中涵盖拆迁的费用补偿,拆迁事件,以及农民的迁移安置事件等等。
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http://www.hrzcpg.com

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