产品描述


对一个星级酒店而言,客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等,不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。
湖北专业酒店评估费用
成本法计算公式:
房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费 +开发利润(适用于新建成房地产)
或房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(适用于旧房地产)
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(1)、净收益的求取
收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此,净收益的测算途径可分为两种:基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产,估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益,净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
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项目的风险越大,资本化率越高,反之,项目的风险越小,资本化率越低;收益期越长,不确定因素也越多,风险越大,资本化率越高。同时,资本化率与投资发生的时间也有关,投资发生时间不同,投资项目面临的市场环境和风险情况不同,造成资本化率也会不同。因此,在确定项目的资本化率时首先应选取资本化率的确定方法,再根据项目的当前房地产市场经济环境、项目特点和估价师掌握的市场资料充分分析,并根据自身实践经验终确定项目的资本化率数值。
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