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土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时,应先弄清楚划拨土地相应的权利,充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
  划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租,但与出让土地使用权相比,国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制,而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源,主要是因为划拨土地使用权为无偿取得,国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金,则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上,可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格:
  成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归土地所有者即国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
  收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定,但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定,因此,可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
  市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益认识的日益增强,划拨土地抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
  用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比例较为固定。由公式:出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
重庆荆门鱼塘评估怎么做
铁路线路穿越鱼塘,一般多选择在浅水区,多把鱼塘切割成大、小池新的水面形状。首先是对水面布局结构比例、通行流动性、塘底坡度结构方面产生影响;由于铁路运输的特点,剧烈噪音、振动,对鱼塘生产环境、生态环境、坝体的安全稳固性造成直接和长期潜在的影响和威胁;运煤车体的扬尘、火力发电气体排放对渔业生产也产生不可逆转影响。线路坝体沉方施工、水泥石料对水体环境产生阶段性或性影响;线路切割鱼塘及场地后,形成一定屏障作用,对于养殖户管理、通行及安全性造成不便。总体而言,铁路专用线穿越鱼塘,直接与鱼塘形成无隔离距离的相邻关系,对鱼塘的养殖生产能力、生态环境、安全性等造成破坏。一般情况下,被分割后形成的小池,面积、体量变小,不具备扩展条件,将失去养殖功能,在征地时应一并征收;大池如保持一定的体量,经过重新布局、水生环境涵养、调整生产方式等具备恢复利用价值的,所造成的损失及恢复治理费用由渔业资源评估鉴定单位确定。
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鱼塘评估,需要注意征地面积,鱼塘破坏问题。借助地上建筑按各自用途的建筑面积分摊总建筑面积的比例作为分摊土地面积的比例系数的方法,将线路沉入式坝体占新形成的现状鱼塘容积的比例,作为分摊水面表面积的比例系数,将所得的面积作为征地补偿面积
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重庆海润资产评估有限公司专业提供因拆迁涉及的实物资产评估、经营损失评估及人员误工损失评估等资产评估服务,具体服务项目如下:
1、鱼塘拆迁损失评估:鱼塘实物资产损失评估、鱼塘经营损失评估;
2、养猪场拆迁损失评估:养猪场实物资产损失评估、养猪场经营损失评估;
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